【昆明】重组昆明最大商贸城与俊发商业存量突围

    重组昆明最大商贸城与俊发商业存量突围

位于昆明主城、呈贡新城和空港新区三大核心区中心区域的中豪螺蛳湾国际商贸城，换了个名字。

9月16日，俊发集团携手奥斯迪实业在昆明举行新闻发布会，正式宣布中豪螺蛳湾国际商贸城更名俊发·新螺蛳湾国际商贸城。

从外墙来看，这个从2008年便已正式启动的国际商贸城在长达十年的岁月变迁中早已不复往日光鲜，而略感压抑的传统批发小商铺格局，与当前越来越讲究舒适感、体验感的购物中心相比，也颇有格格不入的感觉。

不过，在俊发接盘并正式将其改名之后，这个“西南最大的批发市场”或许会迎来不一样的未来。

据负责该项目的昆明俊奥商业有限公司总经理王振宇介绍道，未来拟将其改造成集商品批发、体验式购物、电子商务、星级酒店、文创零售、会展发布、餐饮娱乐于一体的现代商贸综合体。

螺蛳湾商贸城十年重生

螺蛳湾国际商贸城是昆明市2008年招商引资重点项目，自启动后，被规划为规模超过义乌国际商贸城的巨舰型现代商业综合体。

然而，这个承载着光芒的项目开发过程并不顺利。2014年，开发商中豪集团由于资金链断裂、违规预售等原因，旗下多个项目出现停工并引发维权，整个螺蛳湾片区的开发也停滞不前。

随后，中豪集团也在尝试进行债务重组，但终因高额的欠款以及诸多遗留问题而无疾而终。按照俊发的披露，彼时中豪集团在21家金融机构贷款本金达175亿元，由于不能正常支付利息，导致欠息、罚息、违约金高达26亿元，金融机构总负债合计200多亿元。

直至2017年下半年，俊发集团携手奥斯迪实业共同成立昆明俊奥商业有限公司，与中豪原所有股东达成一致，签订了重组协议，启动中豪集团重组工作。其中，昆明俊奥商业有限公司的股权分布中，俊发和奥斯迪实业持股分别为51%、49%。

此后，俊发逐步解决中豪集团的债务问题，接手了中豪集团原开发的中望城、中豪优活城、中豪郡朗花园等项目，而新螺蛳湾国际商贸城项目也由此被俊发拿下。

按照昆明俊奥商业有限公司总经理王振宇的说法，该项目将会进行逐步的调整，未来将改造成为辐射南亚、东南亚，覆盖西南，集商品批发、体验式购物、电子商务、星级酒店、文创零售、会展发布、餐饮娱乐于一体的现代商贸综合体。

据观点地产新媒体了解，目前俊发新螺蛳湾国际商贸城仍以小商品批发业态为主，不过有不少高层商铺已经开始转向零售业态。俊发表示，计划分步骤将现有螺蛳湾传统批发市场调整为现代商贸综合体，以适应新零售模式为发展核心的未来市场方向。

调整业态之外，俊发还将目光瞄向了线上购物，将围绕螺蛳湾商贸城构建“互联网+商业贸易”全新复合型商业模式，计划先期投入1亿元，将各商户的商品推广到互联网平台。

俊发布局昆明存量商业

以传统住宅开发为基础的俊发，目前商业项目主要分为四条产品线，包括购物中心、社区街区商业、特殊及地标项目和文旅及特色小镇，分别对应的代表项目为俊发城、盛唐金街、春之眼以及海东运动主题公园。

按照俊发方面的说法，涉足商业地产是从2009年俊发中心的自主招商运营开始，随后采用整体租赁的方式，在金色俊园建起了得胜家居广场，并以联营的方式开了金格百货时光店。

不过在外界看来，这家西南房企真正发力商业地产应该是在2013年。当年9月，俊发拿下东风广场原工人文化宫地块，并于同年11月举行开工仪式，“春之眼”项目正式落地。

据了解，该项目最初规划建有一栋456米的商务楼，刷新了“昆明第一高楼”的记录，但在2016年3月，春之眼规划进行了调整，高度由原先的456米调整为407米，不过即便高度有所下调，建成后的春之眼仍是昆明第一高楼。

调整后的规划显示，除了建成一栋高达407米的主塔外，项目还包括一栋308米的副塔和8层裙楼，是一个涵盖国际顶级写字楼、酒店、高端商业、公寓、购物、居住、观光等业态的超高超大型城市综合体项目，总建筑面积约60万平方米，其中商业购物建筑面积约16万平方米，部分商业预计在2019年底先期开业。

除此以外，业内人士告诉观点地产新媒体，目前俊发已开业或在建的商业项目就有滨江.俊发广场、金尚.俊发广场及多个社区商业，同时还有风华商业街区型商业、东福商业广场，以及俊发城、俊发盛唐城等大型城市综合体商业项目。

最新更名成功的俊发新螺蛳湾国际商贸城无疑也是这家西南房企的重磅项目，在其看来，作为西南最大的批发市场，改造完成后的商贸城不仅会成为“昆明重要的商业名片”，也将成为“面向南亚、东南亚，走向世界的重要门户”。

然而，踌躇满志的同时，俊发也不得不直面昆明商业地产过剩的局面。

观点地产新媒体了解到，自2008年起，昆明商业地产迎来了井喷期。资料显示，2008年起昆明开工建设商业综合体项目约10个。2013年，昆明在建或正在报批的城市综合体项目达到了40多个。到了2014年下半年，昆明商业地产更是迎来集中爆发，包括西山万达广场、公园1903、保利六合、红星爱琴海购物公园、滨江俊发广场、七彩云南花之城等多个购物中心集中开业。

增长还在继续，锐理数据《2018年上半年昆明楼市研究报告》调查显示，2018年上半年昆明商业地产新增26.97万平方米，成交29.65万平方米，存量550万平方米，按照月均去化5万方，消化时间至少需9年。

供过于求的市场存量，以及由此带来的高空置率和项目同质化，给昆明的商业地产造成了一定的压力。在此背景下，政府也开始对一些片区进行规划调整，加大住宅用地的供应，以减缓商业地产的增长。

在这一波规划调整中，俊发也因此受益。8月份，昆明规划局发布了官渡区塔密片区三旧连片开发改造项目相关区域控制性详细规划调整。其中，俊发新螺蛳湾国际商贸城所在的项目原先规划主要以商业用地为主，规划调整后，原先的两宗商业用地调整为一宗住宅用地，居住地块用地面积9.15万平方米。

业内人士认为，随着此次地块调规，俊发新螺蛳湾国际商贸城的商业部分开发或许就到此止步，剩余的地块会以住宅开发为主，“这将为新螺蛳湾片区带来极大的人流量，非常有利于商业项目盘活以及运营”。

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